Doksan yıllık geçmişe sahip genç bir ülke olan Türkiye'nin son yıllarda atılım içinde olduğu sektörlerin başında gayrimenkul sektörü geliyor. Artan nüfusun barınma talebini karşılamanın yanı sıra, iş merkezlerine duyulan ihtiyaç ve lojistik piyasasının gelişmesi kaçınılmaz şekilde gayrimenkul sektörünü tetikliyor. Gayrimenkul sektörü birçok bileşeni içinde barındıran bir yapıya sahip. Dolayısıyla sosyo-ekonomik gelişmelere paralel şekilde gelişen bir sektör. Özellikle büyümekte olan ülkelerde son dönemde gayrimenkul sektörünün gelişme içinde olduğu gözleniyor. Avrupa’da ve ABD’de ekonomik kriz ve küresel mali daralmanın etkisiyle gayrimenkul sektöründe de ciddi küçülme yaşandı. Batılı ülkelerdeki talep azlığının aksine Türkiye’de gayrimenkul sektörü gelecek vadeden bir konumda. TÜİK verilerine göre henüz 2013 yılının ilk yarısında 2012 rakamlarına ulaşılmış durumda. GYODER’in “Yeni Konut Fiyat Endeksi” sonuçlarına göre ise, konut satışlarında Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 1,51 oranında; geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 13,80 oranında artış gerçekleşti. TÜİK verilerine göre 2013 üçüncü çeyrekte, İstanbul konut satış miktarı yüzde 18,4 olarak gerçekleşti. İstanbul’u yüzde 11,7’lik oranla Ankara ve yüzde 6,1’lik oranla İzmir izledi. Konut satışlarının en az gerçekleştiği il ise, 24 adet konut satışıyla Hakkari oldu. Türkiye genelinde toplam konut satışı içinde ipotekli satış payı yüzde 39,3 oldu. En yüksek ipotekli satış yüzde 21,7’le İstanbul’da gerçekleşti. İstanbul’daki toplam konut satışları içindeki ipotekli satış payı ise yüzde 46,3 olarak gerçekleşti. Toplam konut satışları içerisinde ipotekli satış payının en yüksek olduğu il yüzde 53,3’le Kars olurken en düşük olduğu il yüzde 3,3’le Bingöl oldu. Yatırımının yükselen değeri İstanbul Türkiye’de gayrimenkul sektöründe yaşanan hareketlilik, küresel boyutta da yansıma buluyor. Price Waterhouse Coopers (PWC) ve Urban Land Institute (ULI) tarafından hazırlanan “Avrupa - Gayrimenkulde Yükselen Trendler” 2013 raporuna göre Münih, Berlin, Londra, Hamburg, Paris ve Stockholm en gözde gayrimenkul yatırım şehirleri. İstanbul ise Moskova’yla beraber yükselen şehirler arasında yer alıyor. İstanbul geçtiğimiz yıl Avrupa’nın en gözde gayrimenkul yatırım şehri seçilmişti. Bu yıl ise, Münih’le beraber 2013’te en çok gayrimenkul yatırımı yapılması beklenen şehir olarak göze çarptı. Gayrimenkul sektörünün bileşenleri Gayrimenkul sektöründe yaşanan hareketliliğin başka sebepleri de var. Türkiye’nin nüfus artışının Batılı ülkelere oranla fazla olması bu sebeplerden yalnızca biri. Rakamlarla ifade etmek gerekirse, Avrupa’da nüfus artışı yüzde 0,3’ken Türkiye’de bu oran yüzde bir. Bu veriler doğrudan olmasa da dolaylı şekilde gayrimenkul sektörünü etkiliyor. Bireyin en temel ihtiyaçlarından biri barınma, dolayısıyla “konut” gayrimenkul sektörünün en önemli bileşenlerinden biri. Ofis, ticari, perakende ve lojistik gibi farklı alanlar gayrimenkul sektörünün alt bileşenleri olarak, ekonomik duruma bağlı ihtiyaçlar doğrultusunda öne çıkıyor. Gelişmekte olan bir ülke olarak Türkiye, 1950’li yıllardan itibaren sanayileşmenin etkisiyle kentleşme sürecine girdi. Sanayileşmenin gelişmesiyle beraber köyden kente göçün yaygınlaşması sonucu kent nüfusundaki artış konut sıkıntısını da beraberinde getirdi. Göç olgusu hâlâ sanayileşmenin ve kentleşmenin sonucu olarak önemini koruyor. Bu olgudan en çok etkilenen sektörlerden biri de gayrimenkul sektörü. TÜİK’in verilerine göre, 2012 yılı sonu itibariyle 75.627.384 olan Türkiye nüfusunun, 2023 yılında 84.247.088 olması bekleniyor. İstanbul nüfusu 2012 yılında 13.854.740 iken bu rakamın 2023 yılında 16.568.500 olması bekleniyor. Bu da sadece konut sektörünün değil, perakende ve lojistik sektörünün de önümüzdeki on yıl içinde canlılığını koruyacağının sinyallerini veriyor. Gayrimenkul sektörüne etki eden önemli faktörlerden biri de; bir yandan diğer sanayi alanlarının da Türkiye’de hızla gelişmeye devam ediyor olması. Sanayinin gelişmesi kentleşmeye, kentleşme konut, perakende ve lojistik ihtiyaçlara yol açarak inşaat sektörünün gelişmesine zemin hazırlar nitelikte. Dolayısıyla gayrimenkul sektörünü sosyo-ekonomik yapıdan bağımsız değerlendirmek mümkün değil. Önümüzdeki on yılda nüfus yapısıyla beraber sosyo-ekonomik gelişmeler ve 2023 hedeflerinin gayrimenkul sektörünü tetiklemeye yetecek seviyede olacağı görülüyor. Perakende piyasası Son yıllarda organize perakendecilerin sayısının artmasıyla beraber, perakende gayrimenkul alanı önem kazanmaya başladı. Ofis piyasasının aksine, perakende gayrimenkul piyasası sadece büyük şehirlerle sınırlı kalmayıp tüm ülkeye yayılıyor. Günümüzde 100’den fazlası İstanbul’da olmak üzere konfederasyona kayıtlı AVM sayısı 340 civarında. Türkiye’de 2013’ün ikinci yarısı ve 2014’te, üçte birinin İstanbul’da yer aldığı 1,5 milyon metrekarelik yeni alışveriş merkezi inşaatının tamamlanması planlanıyor. Bu rakamlar Türkiye’deki perakende piyasasının Rusya’yla beraber Avrupa’da en hızlı büyüyen piyasalardan biri olmasını sağlıyor. Lojistik ve ofis piyasası Türkiye’deki lojistik operasyonlarının yüzde 60’ından fazlası İstanbul’da gerçekleştiriliyor. İstanbul’daki sanayi bölgeleri TEM ve E-5 gibi anayollar üzerinde bulunuyor. Çevre illerden İzmit ve Tekirdağ da Türkiye’nin ana lojistik merkezleri arasında yer alıyor. Son yıllarda doluluk oranları düşse de depo kiralarında artış gözleniyor. İstanbul ofis piyasasında üçüncü çeyrekte kiralanan 24 bin metrekareye yakın alanın, yıl toplamı 112 bin metrekareye erişti. Çoğunluğu bankacılık, finans ve profesyonel hizmet sektörlerinde faaliyet gösteren şirketler ofis piyasasında kendini gösteriyor. Hem uluslararası hem de ulusal şirketlerden gelen ofis talepleri Türkiye’nin ekonomik büyüme beklentisiyle doğrudan bağlantılı. Ayrıca İstanbul’un bölgesel finans merkezine dönüştürülmesi yönündeki çabalar da ofis piyasasını canlı tutan faktörlerden biri. Üçüncü çeyrekte herhangi bir projenin tamamlanmaması nedeniyle, İstanbul’un mevcut ofis stoğu 3,2 milyon metrekare düzeyinde kaldı. Güçlü talep neticesinde, kiralanabilir boş alan 277 bin metrekareye gerileyerek, genel boşluk oranı yüzde 8,8’e düştü. Yasal düzenlemeler Sektörde yaşanan en büyük zorluklar tapu harcı, sözleşmelerdeki damga vergisi, noter harcı ve KDV miktarlarının yüksek olması. Bu durum küçük işletmeleri kayıt dışı çalışmaya iterken, kurumsal firmaların ise işlerini yavaşlatabiliyor. Firmaların kayıt dışı arazi edinmelerinin önlenebilmesinin tek yolu, devletin bu konuda yasal düzenlemeler yapması. Türkiye’nin gayrimenkul alanında dünyada ilgi odağı haline gelmesinin bir sebebi de, son yıllarda dünya ölçeğinde ses getiren projelerin gerçekleştirilmiş olması. AB üyeliği yolunda gerçekleştirilen reformlar ve gayrimenkul alanında uygulanan mevzuatların değiştirilmesiyle; özellikle Tapu ve Kadastro Kanunu, Mortgage Kanunu ve vergi kanunlarında yapılan düzenlemeler sayesinde, sektörün rekabetçi yapısını korumasına ve geliştirmesine katkı sağlandı. 2012 yılında Mütekabiliyet yasasında yapılan değişiklikle beraber 183 ülkenin vatandaşına gayrimenkul satışı yapılabilen bir döneme girildi. Mevzuatta gerçekleştirilen düzenlemelerle beraber yabancılar için bir yatırım ortamı oluşması, diğer yandan büyük ölçekli projelerin planlanıyor olması yabancı yatırımcılar için Türkiye’yi cazip bir pazar olarak konumlandırıyor. GYODER’in çizdiği bu olumlu tabloya göre, önümüzdeki yıllarda hem sermaye piyasaları aracılığıyla hem de direkt yapılacak yatırımlarda artış olacağı gözleniyor. Tüm bu süreç aynı zamanda alıcıyla satıcı arasında hakların korunduğu bir düzenlemeyi de gerekli kılıyor. Şehir Otelciliği Bugüne kadar şehir otelciliği alanında en fazla yatırım yapılan illerin başında İstanbul gelse de, Akfen CEO’su İ. Süha Güçsav, şehir otelciliği alanında Anadolu’daki birçok kentte ciddi potansiyel olduğunu vurguluyor. Buradan hareketle Akfen GYO olarak, Türkiye genelinde eksikliği hissedilen uluslararası standartlarda şehir otelciliği konseptini yaygınlaştırmayı hedeflemenin yanı sıra, yatırım stratejisi dâhilinde İstanbul başta olmak üzere yurtiçi ve Rusya yatırımlarına devam etmeyi planladıklarını belirtiyor. Türkiye’nin şehir otelciliği konseptine odaklı ilk ve tek gayrimenkul yatırım ortaklığı olan Akfen GYO, Avrupa’nın en büyük otelcilik grubu Accor’la 2005 yılından bu yana sürdürdüğü stratejik işbirliğiyle öngörülebilir ve uzun vadeli nakit akışı yaratmayı amaçlıyor. Akfen GYO’nun Novotel ve İbis markaları altında gerçekleştirdiği otel yatırımlarının 15’i Türkiye’de, 4’ü Rusya’da, 1 tanesi de KKTC’de bulunuyor. Güçsav, 2015 yılında şirketin 4’ü Rusya’ da olmak üzere 3,641 oda kapasiteli toplam 20 oteli işletmeye geçirmiş olacaklarını vurgulayarak bu alandaki lider konumlarını koruyacaklarının sinyallerini veriyor.