2012 yılında yapılan yasal düzenleme sonrasında yabancı ülke vatandaşlarının gayrimenkule ilgisi artarken 2013 yılının Ağustos ayında Türkiye'de gayrimenkulü olan yabancılara 1 yıl süreli oturma izni verilmesi konut satışına ivme kazandırdı. İstanbul son bir yılda 2.464 konut ile adet bazında en yüksek artışa sahip kent olurken yabancıların en büyük gözdesi her zaman olduğu gibi yine Antalya oldu. Cumhuriyet döneminde yabancılara gayrimenkul satışı ile ilgili ilk yasal düzenleme 1934 yılında yapıldı. 2006-2008 yılları arasında bir takım düzenlemeler yapılmış ve edinilebilecek taşınmaz miktarı 30 hektardan 2,5 hektara düşürülmüş olsa da 1934 yılında düzenleme genel hatları ile 2012 yılına kadar devam etti. Bu konudaki en radikal değişiklik ise 18 Mayıs 2012 tarihinde 28296 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6302 sayılı Tapu Kanunu ve Kadastro Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun oldu. Söz konusu olan kanun değişikliği; bir yandan mütekabiliyetin doğurduğu kısıtlamaları kaldırırken bir yandan da yapılan değişikliklerle yabancıların gayrimenkul alımına yeni düzenlemeler getirdi. SATIŞLAR 4 MİLYAR DOLARA KOŞUYOR Yabancılara gayrimenkul satışı ile ilgili düzenleme 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe girse de bu haktan yararlanabilecek ülkelerin listesi yayınlanmadığı için üç ay gibi bir gecikme ile hayata geçti. 8 Ağustos 2012 tarihinde sadece ilgili tapu müdürlükleri ve Bakanlıklara gönderilen “Gizli” ibareli listede 183 ülkenin yer aldığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından bir basın açıklaması ile duyuruldu. Yapılan düzenlemelerin 2012 yılının son çeyreğinde devreye girmesi, 2013 yılının mayıs ayında ise Amerikan Merkez Bankası FED’in parasal genişlemeye son vereceğini duyurması ve Gezi olayları yabancılara gayrimenkul satışı ile ilgili güçlü beklentilerin bir miktar ötelenmesine yol açtı. Fakat 2013 yılının son çeyreği ile birlikte yabancılara konut satışında hem adet bazında hem de satış hasılatı olarak çok güçlü bir sıçrama yaşandı. Bunda, 24 Ağustos 2013 tarihinde Türkiye’de gayrimenkulü olan yabancılara 1 yıl süreli oturma izni verilmesi ile ilgili yasanın yürürlüğe girmesinin de önemli bir rolü olduğunu söyleyebiliriz. Nitekim sonuçlara baktığımızda 2012’nin son çeyreği ile 2013’ün ilk üç çeyreğini kapsayan 12 aylık dönemde çeyrek bazlı ortalama satış geliri 697 milyon dolar olurken 2013’ün son çeyreği ile 2014 ilk yarısını kapsayan 9 aylık dönemde çeyrek bazlı ortalama satış gelirinin 1 milyar doların üzerine çıktığını görüyoruz. Aynı performans devam ederse 2013 yılı sonunda toplam 3 milyar dolar civarında olan yabancılara gayrimenkul satışının 2014 yılı sonunda 4 milyar doları aşacağını söyleyebiliriz. YABANCILARA KONUT EDİNİMİ YÜZDE 65 ARTTI Geçen yılının dokuz aylık bölümünde 862.381 adet konut satışı yapılırken bu yılın aynı döneminde konut satışları 831.287 adet olarak gerçekleşti. Satışlarda yüzde 3,6 gibi bir daralma yaşanırken satışlar içerisinde yaklaşık yüzde 1,6 paya sahip olan yabancı satın alımlarında ise yüzde 64,7 artış yaşandı. 2013 yılının dokuz aylık diliminde yabancılara 8.263 adet konut satılırken 2014’ün aynı döneminde satışlar 13.611 adete ulaştı. Böylece 2014’ün dokuz aylık bölümünde yapılan satışlar 2013 tamamında yapılan 12.181 adetlik satış rakamını geçmiş oldu. Rakamlara iller bazında baktığımızda ortaya ilginç sonuçlar çıktığını görüyoruz. Antalya yüzde 36 pay ile yabancılara en çok konut satılan il olurken İstanbul yüzde 29 pay ile ikinci sırada, Aydın ise yüzde 6,6 pay ile üçüncü sırada yer alıyor. En yüksek artışı yüzde 386,7 ile Trabzon gerçekleştirirken İstanbul, yüzde 161,5’lik artış ile 3.990 adetlik satış rakamına ulaşarak en çarpıcı sonuca ulaştı. Muğla, Mersin, Bursa ve Yalova yabancıların en çok tercih ettiği diğer iller arasında yer aldı. Yabancıların özellikle yazlık konuta talep gösterirken Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın verilerine göre sadece Antalya’da yabancılara ait 40 binden fazla konut bulunuyor. Aynı şekilde Muğla ve Aydın civarında da yabancılara ait 30 bine yakın konut bulunuyor. YAKINDA BİR İNGİLİZ KOMŞUNUZ OLABİLİR 2013 yılı Ağustos ayında yabancılara oturum izni ile ilgili yapılan düzenleme ile birlikte verilen Türkiye’de gayrimenkulü olan yabancılara 1 yıl süreli oturma izni, satın alınan gayrimenkul başka bir kişi ya da kuruma satılmadığı sürece her yıl yenileniyor. Bu durum, yakında İngiliz, Rus ya da bir Arap ülkesinden komşumuz olacağını ve bizim bu duruma alışmamız gerektiğine işaret ediyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın verilerine göre 31 Ağustos 2014 tarihi itibariyle Türkiye’de en çok konuta sahip olan ülke vatandaşları 34.355 adet ile İngilizler. Onları 11.770 adet konutla Ruslar ve 10.144 adet konut ile Almanlar takip ediyor. Sıralamalar aylar itibari ile değişse de bu ilk üç sıranın değişmediği görülüyor. SÜRDÜRÜLEBILIR BÜYÜME IÇIN YABANCI YATIRIMCI ŞART Her sektörde olduğu gibi inşaat sektörünün dengeli ve sürdürülebilir bir büyüme kaydedebilmesi için de yabancı yatırımcılara ihtiyaç var. Mütekabiliyet yasasındaki düzenleme yabancıların gayrimenkul talebeni artırırken inşaat sektöründeki sürdürülebilir büyümeye de katkı sağlıyor. Yabancıların yurt içinde gayrimenkul almasını kolaylaştıran kanunda (Mütekabiliyet Yasası) yapılan değişiklik ile gayrimenkul yatırımlarında başlayan artış eğiliminin 2013 ve 2014 yıllarında da devam ettiğini gördük. Sektörel Analiz bölümünde detaylı bir şekilde ele aldığımız konu ile ilgili merak edilenleri sektörün önde gelen şirketlerinden Akfen Holding’in Yönetim Kurulu Başkan Vekili Selim Akın ile konuştuk. Öncelikle mütekabiliyet yasasındaki değişikliğin beklenen etkiyi yaratıp yaratmadığını öğrenebilir miyiz? Türkiye ekonomisi için her zaman büyüme öncelik verilmesi gerekiyor. Özellikle inşaat/ konut sektörünün yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülkemiz ekonomisi için son yıllarda bir kaldıraç görevini üstlendiğini görüyoruz. Evet, Türkiye’de konut ihtiyacı hiçbir zaman bitmeyecek. Ama sadece iç tüketim ile sektör açısından dengeli ve sürdürülebilir büyüme sağlamak çok zor. Dolayısıyla büyüme performansımızın istenilen seviyelere ulaşması için başta konut/inşaat sektörü olmak üzere hemen her alanda yabancı yatırımcılara ihtiyacımız var. Öte yandan orta ve uzun vadede Türkiye pazarına yönelik yabancı yatırımcı algısı ülkemizin güçlü ekonomisi ve demografik özellikleri sayesinde olumlu seyretmeye devam edecek. Mütekabiliyet yasası en çok hangi alanlarda gayrimenkul talebi yarattı? Yabancıların özellikle konut sektörüne ilgi gösterdiğini görüyoruz. Yatırım yapmak için tercih edilen yerler genellikle sahil kenarı ve turistik bölgeler ile büyük şehirler oluyor. Gayrimenkul alımında özellikle Güney Ege ve Akdeniz bölgesindeki illerde Avrupa kökenli yatırımcıların bulunduğunu söyleyebiliriz. Yabancı yatırımcıların Türkiye’deki taşınmazlara ilgisi giderek artan bir trendle devam ediyor. Ekonomide eksikliğini çektiğimiz doğrudan yatırımlar açısından da önemli bir kalemi oluşturuyor. Son iki yıla baktığımızda (özellikle yasanın yürürlüğe girip duyulmasından sonra) gayrimenkul alımı nedeni ile yapılan yatırımlarda sürekli bir artış söz konusu olduğunu söylemek mümkün. Bu alandaki yatırımların toplam doğrudan yabancı yatırımlar içindeki en büyük artış oranına sahip olduğunu gözlemleyebiliyoruz. Gayrimenkul talebini canlı tutmak için ne yapmak gerekiyor? AB’de krizin etkilerinin henüz bitmemiş olması, tüketim ve harcama eğiliminin zayıf seyretmesi nedeniyle bu bölgeden gelen yatırımların artış hızının sınırlı düzeyde olduğunu söyleyebiliriz. Ancak, Avrupa Birliği Merkez Bankası’nın (ECB) uygulamaya koyduğu yeni paketin etkileri ile 2014’ün son çeyreği ve önümüzdeki yıl talep ve harcamalarda canlılık olması bekleniyor. Bu durum, Türkiye’deki gayrimenkul satışlarına olumlu yönde yansıyacak. Bunun yanı sıra başta Suudi Arabistan gibi Arap ve körfez ülkeleri ile komşu ülkelerden gelen talep canlılığını korumaya devam edecektir. Gerek taşınmaz gerekse doğrudan yabancı sermaye girişindeki artış umut verici olup dünya konjonktüründeki gelişmelere bağlı olarak daha da artabileceğinin öncü göstergesi olarak düşünebiliriz.