Akfen GYO ‘kupa’yı aldı

2017 yılını 39 milyon TL net kârla kapatan Akfen GYO, bu yılın başında Türkiye’nin ilk paya dönüştürülebilir tahvil ihracı ile dikkatleri üzerine çekti. Bir yandan portföyüne yeni giren Bulvar Loft diğer yandan 14 Haziran-15 Temmuz tarihleri arasında Rusya’da yapılacak Dünya Kupası şimdiden şirkete büyük enerji verdi. Akfen GYO Genel Müdürü Sertac F. Karaağaoğlu, “Rusya’daki 4 otelimizin tüm odaları Dünya Kupası boyunca Ekim 2017 itibarıyla doldu” dedi.

2017 yılında turizm sektöründe yaşanan hareket ve Türkiye ekonomisindeki toparlanma otellere ‘doluluk’ olarak yansıdı. Ancak ne yazık ki bu pozitif hava yıl içinde oda fiyatlarında kendini göstermedi.

Bu dönemde önce tüm giderlerini yeniden elden geçiren, tedarikçilerle tekrar pazarlık masasına oturarak giderlerini yüzde 25 düşüren Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, yılın üçüncü çeyreğinde ise otellerinde ‘tarihi doluluk’ rakamlarını gördü. Peş peşe atılan doğru adımlar da şirkete 4 yıl aradan sonra 2017 bilançosunda ‘kâr’ getirdi. 1,8 milyar TL aktif büyüklüğe ulaşan Akfen GYO, 2017 sonu itibarıyla net 39 milyon TL kâr açıkladı.

20 otel ve 1 ofis binasından oluşan portföyüne, bu yılın sonunda inşaatı bitecek olan Bulvar Loft’u ekleyen Akfen GYO, bu yılın başında da Türkiye’nin ilk paya dönüştürülebilir tahvil ihracına imza attı. Bu sayede 170 milyon TL’lik finansman desteği sağlayan şirket, Bulvar Loft projesini bu yılın sonuna kadar tamamlamayı planlıyor. Biz de Akfen GYO Genel Müdürü Sertac F. Karaağaoğlu ile bu son gelişmelerin yanı sıra 2017 sonuçlarını ve 2018 beklentilerini konuştuk. Karaağaoğlu, bu yıl Rusya’da yapılacak Dünya Kupası nedeniyle şimdiden yüzde 100 dolu olan otellerini, henüz taslak aşamasında olan projelerini Strategy’e anlattı:  

2017 yılı rakamlarına baktığımızda turizmde 2016’ya göre çok daha iyi bir yıl olduğunu görüyoruz. Bu gelişmeler GYO’lara, size nasıl yansıdı?

2017 yılında Mart ayının ortasına kadar zor bir dönem yaşandı. İlk çeyrek aslında kayıptı. Mart ayının ortasından itibaren önce İranlılar sonra Araplar daha yoğun bir şekilde gelmeye başladı. İlk çeyrek sonrası doluluk oranları öyle bir hızlandı ki bizim otellerimizde üçüncü çeyrekte tarihi doluluk oranlarını yakaladık. 3 ay boyunca yüzde 100 dolu giden otellerimiz oldu.

Türkiye’ye gelen ziyaretçi sayısı 25 milyondan 2017 yılında 32 milyon seviyelerine yükseldi. 2016 ile kıyaslandığında 2017’de otellerde doluluk anlamında güzel bir toparlanma yaşandı. Ancak ne yazık ki oda fiyatları yükselmedi. Sahil bölgesi Euro cinsinden satış yaptığı için aslında büyük sorun yaşamadı. Ancak iç pazara çalışanlar için durum farklı oldu tabii. Euro cinsinden İstanbul için konuşacak olursak 2015’te 121 Euro olan ortalama oda fiyatları 2016’da 89 Euro, 2017’de 76 Euro seviyelerinde gerçekleşti. Diğer GYO’lara baktığımızda; sayımız 30’un üzerinde ancak büyük ağırlığın konut ve AVM üreten GYO’lar olduğunu görüyoruz. Şu anda GYO sektörü ileriye yönelik ümit beslemekle yetiniyor. Ama bence ümitli olmak için çok sebep ve gösterge var.

Sizi bu dönemde en çok zorlayan ne oldu?

Kiraya verdiği otellerin gelirleri üzerinden kira alan bir şirketiz ve otellerin performansları direkt olarak bizim finansal sonuçlarımızı etkiliyor. 2015 ve 2016’daki başta terör ve dünya ekonomisindeki resesyonun yansımaları otel performanslarını anormal derecede olumsuz etkilediğinden bir çıkış zamanının geleceğini öngörüyorduk ve neyse ki bunun başlangıcı 2017 oldu. Fakat bu başlangıç geçmiş olumsuz etkileri tamamen silmedi elbette. Bu dönemde döviz kurlarındaki hızlı yükseliş gelir ve maliyet yönetimini oldukça zorlaştırdı.

Bu yıla nasıl bir başlangıç oldu? Neler bekliyorsunuz 2018’den?

2018’den beklentimiz şu anda oldukça iyimser. Geçen sene başında Karaköy otelimizde oda fiyatları 40 Euro iken, bu yıl 70 Euro’larda. Otel dolulukları bu yıl fiyatlara da yansıyacak. Sezonda rakamlar 100 Euro’yu aşacak görünüyor. Bizim Akfen GYO olarak Rusya’da da 4 otelimiz var. 2016’ya kadar orada da ekonomik durgunluk olduğu için otel performanslarında Türkiye ile paralel bir gelişme gözlendi. Ancak bu sene 14 Haziran-15 Temmuz tarihleri arasında Rusya’da Dünya Kupası var. Rusya’daki otellerimizde haziran ve temmuz aylarını şimdiden tamamen doldurduk. FIFA’nın Resmi Konaklama Tedarikçisi (FIFA’nın kendi yöneticileri, futbol takımları, sponsorları, media ve taraftarlar için), İspanya Ulusal Radyosu, Japon Tur Operatörleri, Rusya’nın en büyük spor destek hizmeti veren kuruluşu (Çinli müşterileri için), FIFA’nın yayıncı kuruluşu, Rus Haber Ajansı ve diğer pek çok medya kuruluşu tüm odalarımızı turnuva boyunca, hatta öncesinden başlayarak kapattılar.

BULVAR LOFT’TA TAPULAR 2019

İLKBAHARINDA VERİLECEK

Sizin GYO olarak portföyünüzde otel dışı mülk yoktu. Son değişiklikle çatınızın altına bir de konut projesi girdi. Bu süreç nasıl gelişti anlatır mısınız?

Aslında biz tematik bir GYO idik. Portföyümüzde otellerimiz ve Rusya’da bir ofis binamız vardı. Akfen İnşaat tarafından yapımına başlanan İller Bankası’na ait 37 dönüm arazi üzerinde inşa edilen 822 konut ve 7 bin metrekarelik ticari alandan oluşan Bulvar Loft Projesi’ni üçte bir seviyesindeyken Akfen İnşaat’la kurduğumuz ortaklık üzerine kasım ayında devir aldık. Bir yıl içinde inşaatın bitmesi planlanıyor. Peki neden devraldık, ne bekliyoruz?

Turizm ve otelcilikte sınırlı kalan gelirler ve artan kur nedeniyle hâkim hissedarımız Akfen Holding buraya finansal bir destek koymaya karar verdi. Bunu borçlanma yerine, GYO’nun ve tüm yatırımcılarının yararına olacak bir şekilde yapmak istedi. Hedef bugünü kurtarmak değil, finansal olarak şirketi uzun vadede daha sürdürülebilir kılmak. Ana Hissedar Şirkete bu proje büyüklüğünde bir tutarı borç olarak verse kredi borçları olan bu Şirketin borç yükü daha da artacaktı. Bunun yerine kârlı bir inşaat projesinin getirisini tüm yatırımcılarla paylaşmak ve Şirketin finansal yapısını güçlendirmek adına projeyi yüzde 99’u GYO’ya ait olan ortaklığa devretti. Kendisininki kadar şirketinin ve tüm yatırımcılarının geleceğini ve haklarını gözetmek genelde görülmeyen bir yatırımcı vizyonudur. Akfen yatırımcısına sahip çıkmak anlamında borsadaki azınlık gruplardan biri.

Bir başka adım olarak da 2018 başında Türkiye’nin ilk paya dönüştürülebilir tahvil ihracını gerçekleştirdik. 170 milyon TL’lik tahvil ihracında vade 3 yıl, faiz oranı da yüzde 12 olarak belirlendi. Dönem sonlarında biriken faizin anaparaya eklendiği tahvilde anapara ve biriken tüm faiz 3 yılın sonunda Akfen GYO’nun tercihine göre bedelli sermaye artırımı yoluyla şirket hissesine dönüştürülebilecek. Elde edilen kaynak Bulvar Loft projesinin tamamlanması ve GYO’nun kısa dönemdeki diğer ihtiyaçlarının finansmanında kullanılacak. Bu yöntemle nakit akışına ilave bir yük getirmeyen bir finansman sağlamış olduk. Bu rahatlığı bize ana sermayedarımız sağladı.

Bugüne kadar şirketinizin performansını değerlendirir misiniz?

Biz 2005-2017 arasında yaklaşık 300 milyon Euro’luk yatırım yaptık. Bu dönemde 20 otel ve bir ofis binası yatırımı gerçekleştirdik ve bu yatırımlar 200 milyon Euro dış finansman kullandık. Yatırımların başladığı dönemden bu yana otel sayısı, yatak arzı, kur beklentileri, ekonominin büyüme hızı, güvenlik vb konularda pek çok iniş ve çıkışlara şahit olduk. Özellikle döviz kurundaki hızlı yükselişlerle terör olayları şirketlerin projeksiyonlarından çok farklı yerlere götürdü tüm sektörü. Oteller önce boş kaldı, sonra yoğun rekabet altında fiyat kırarak ve döviz karşısında önemli değer kaybı yaşamış TL cinsinden çok düşük oda fiyatlarıyla kısmen doldu. Tabii bu durum 2014-2016 döneminin finansal tablolarına olumsuz yansıdı. Otellerin gelecek dönem gelir projeksiyonlarına göre değerlemeleri yapıldığından ve kötü dönemde hep kötü gidecek senaryolarına dayanan değerleme teknikleri kullanıldığından bizim otellerimizin değerleri kağıt üzerinde anormal düşüşler yaşadı. 2017’de bunu önemli ölçüde değiştirerek olumlu bir görünüme çevirdik ve gelir performansımızı da arttırarak kayda değer bir kâr açıkladık. Performansımızı daha reel açıdan değerlendirdiğimizde Şirketimizin yıllardır yüzde 70’in üzerinde ebitda marjıyla sürdürülebilir bir yapıya sahip olduğunu görüyoruz. Bunu yatırımcımız da görüyor. 2 binin üzerinde yatırımcımız var ve bu pek çok açıdan önemli. Şubat 2017- Şubat 2018 arası Borsa İstanbul 100 Endeksi yüzde 28 yükselirken, Akfen GYO hisseleri yüzde 68 değer kazandı. Bu performansın ana sebebi Akfen Grubu’nun 2017 yılı içinde yapmış olduğu kârlı satışlar ve yeni yatırımlarının olumlu algılanmasıdır. Yatırımcımız Şirketimizin arkasındaki gücün farkında ve Grubumuzun halka açık tek şirketine ilgisini yüksek tutuyor. 2017 sonu itibarıyla 1.8 milyar aktif büyüklüğü olan bir şirketiz. 600 milyon net aktif değer söz konusu. 4 yıl sonra 2017 sonunda kâr açıklıyor olmaktan da büyük bir mutluluk duyuyoruz. 2017 sonu net kârımız 39 milyon TL olarak gerçekleşti. Bu kârda turizm sektöründeki olumlu dönüş, risklerin ve maliyetlerin iyi yönetilmesi gibi gelişmeler etkili oldu.

Türkiye’de ilk olacak 2 ayrı proje üzerine çalışıyoruz

2018’de yeni projeler olacak mı peki?

Planlarımız, çalışmalarımız var tabii ama halka açık bir şirketiz ve netleşmeden, yönetim kurulu kararına bağlanmadan açıklayamıyoruz. Zaten şu anda taslak aşamasında.

Peki söz konusu projeler hangi alanda olacak, yanınızda başka partnerler de var mı?

Bilindiği gibi Akfen genelde projelere konusunda uzman ya da en iyisi olanla partner olarak girer ve pek çok yatırımı da Türkiye’de ilktir. Bu prensiplerin geçerli olacağı uzun vadeli muhtemel yatırımların başlangıç adımları üzerine çalışıyoruz. Sağlık, konaklama vb Akfen Grubu’nun yüksek know-how’ı olan alanlarda ilk ve yeni projeleri yabancı partnerlerle geliştiriyoruz.

Girne, Moskova, Trabzon ve Karaköy otellerimiz lokomotif

20 otel arasında en çok sonuçlarından memnun olduğunuz, lokomotif olarak gördükleriniz hangileri? Yatırım yaptığınıza pişman olduklarınız var mı?

KKTC’deki Girne Merit Park Otel, Moskova Ibis, Novotel Karaköy, Novotel Trabzon’u en azından 2017’nin lokomotifi olarak değerlendirmek mümkün. Ticaret ve turizm ortamının iyileşmeye devam etmesiyle diğerleri de bunların yanına katılacaktır diye ümit ediyorum. Tabii Türkiye ve Rusya’da 2015 ve 2016’da yaşananların etkisi ile planladığımızdan daha geride performansları olan oteller mevut. Fakat 22 projenin her birinin çok kârlı olmasını beklemek de gerçekçi olmayacaktır.

Bugüne kadar şirketinizin performansını değerlendirir misiniz?

Biz 2005-2017 arasında yaklaşık 300 milyon Euro’luk yatırım yaptık. Bu dönemde 20 otel ve bir ofis binası yatırımı gerçekleştirdik ve bu yatırımlar 200 milyon Euro dış finansman kullandık. Yatırımların başladığı dönemden bu yana otel sayısı, yatak arzı, kur beklentileri, ekonominin büyüme hızı, güvenlik vb konularda pek çok iniş ve çıkışlara şahit olduk.

Özellikle döviz kurundaki hızlı yükselişlerle terör olayları şirketlerin projeksiyonlarından çok farklı yerlere götürdü tüm sektörü. Oteller önce boş kaldı, sonra yoğun rekabet altında fiyat kırarak ve döviz karşısında önemli değer kaybı yaşamış TL cinsinden çok düşük oda fiyatlarıyla kısmen doldu. Tabii bu durum 2014-2016 döneminin finansal tablolarına olumsuz yansıdı. Otellerin gelecek dönem gelir projeksiyonlarına göre değerlemeleri yapıldığından ve kötü dönemde hep kötü gidecek senaryolarına dayanan değerleme teknikleri kullanıldığından bizim otellerimizin değerleri kağıt üzerinde anormal düşüşler yaşadı. 2017’de bunu önemli ölçüde değiştirerek olumlu bir görünüme çevirdik ve gelir performansımızı da arttırarak kayda değer bir kâr açıkladık. Performansımızı daha reel açıdan değerlendirdiğimizde Şirketimizin yıllardır yüzde 70’in üzerinde ebitda marjıyla sürdürülebilir bir yapıya sahip olduğunu görüyoruz. Bunu yatırımcımız da görüyor.

2 binin üzerinde yatırımcımız var ve bu pek çok açıdan önemli. Şubat 2017- Şubat 2018 arası Borsa İstanbul 100 Endeksi yüzde 28 yükselirken, Akfen GYO hisseleri yüzde 68 değer kazandı. Bu performansın ana sebebi Akfen Grubu’nun 2017 yılı içinde yapmış olduğu kârlı satışlar ve yeni yatırımlarının olumlu algılanmasıdır. Yatırımcımız Şirketimizin arkasındaki gücün farkında ve Grubumuzun halka açık tek şirketine ilgisini yüksek tutuyor. 2017 sonu itibarıyla 1.8 milyar aktif büyüklüğü olan bir şirketiz. 600 milyon net aktif değer söz konusu. 4 yıl sonra 2017 sonunda kâr açıklıyor olmaktan da büyük bir mutluluk duyuyoruz. 2017 sonu net kârımız 39 milyon TL olarak gerçekleşti. Bu kârda turizm sektöründeki olumlu dönüş, risklerin ve maliyetlerin iyi yönetilmesi gibi gelişmeler etkili oldu.